[TIN TỨC] - Hai thái cực của thị trường bất động sản: Đầu cơ lặng sóng, ở thực âm thầm giao dịch

Giữa tình trạng đang khó khăn, một vài dự án căn hộ vẫn đang có giao dịch diễn ra, trong khi đó không ít dự án lặng sóng sức mua. Điều này đã khiến nhiều người từ đặt câu hỏi: Vì đâu?

Hết thời dự án “cầm đèn chạy trước…”?

Trong cuộc phỏng vấn gần đây, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang đã nhấn mạnh, đây chính là thời điểm của người mua. Tuy nhiên, đó phải là một dự án có đầy đủ hai yếu tố là pháp lý và xây dựng tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực. Bởi lẽ, lúc này, thị trường đã không còn cuộc chơi của lướt sóng hay đầu cơ. 

“Trong giỏ hàng đầu tư, bất động sản vẫn là tài sản đầu tư an toàn nhưng yếu tố pháp phải chỉn chu và đây là điều vô cùng quan trọng, quyết định phần lớn thanh khoản dự án trong giai đoạn này”, vị này nhất mạnh.

Đúng thật vậy, thị trường bất động sản từng chứng kiến nhiều dự án chưa có đầy đủ pháp lý nhưng đã chào bán. Các giao dịch mua và bán theo hình thức hợp đồng góp vốn, chủ đầu tư đẩy mạnh chiết khấu để thu hút được nhà đầu tư cũng như dòng tiền ngắn hạn. Tuy nhiên, với sức mua ở thực thì rất ít. Hệ quả dẫn đến dòng vốn thực để bỏ vào dự án còn khá ít khiến dự án chậm tiến độ xây dựng hay khá gian nan trong việc cấp sổ cho cư dân. 

Tuy nhiên, có không ít dự án căn hộ hình thành trong tương lai có tỉ lệ đầu tư ngắn hạn chiếm đến 70 - 80%. Việc đứt gãy dòng vốn đã kéo nhiều dự án “chôn” tiến độ trong nhiều năm. Khách hàng mua thực là người chịu ảnh hưởng, đợi nhiều năm vẫn chưa có nhà hoặc đã có nhà nhưng mãi không có sổ đỏ. 

Chia sẻ tại Hội thảo gần đây, TS Trần Du Lịch là Thành viên của Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia đã nhấn mạnh, nguồn cơn của sự trầm lắng vừa qua có thể một phần xuất phát từ sự méo mó của thị trường khi đa phần kích thích đầu cơ, thay vì thị trường thật. Đó chính là lý do cùng và cầu luôn mất cân đối.

“Cụ thể, thị trường bất động sản chỉ đóng băng ở phân khúc cao cấp, các sản phẩm không đủ tính pháp lý thuộc phân khúc đầu cơ. Chủ đầu tư thì sử dụng công cụ tài chính thái quá, giá bị đẩy lên cao, không kiểm soát rủi ro nên hậu quả lớn. Trong khi đó, sản phẩm phù hợp khả năng thanh toán của người mua thì nguồn cung khan hiếm và nhu cầu còn lớn”, vị chuyên gia này nhấn mạnh.

“Cụ thể hơn, thị trường bất động sản tình trạng đóng băng chỉ xuất hiện phân khúc cao cấp, các sản phẩm dù không đảm bảo đầy đủ pháp lý thuộc phân khúc đầu cơ. Chủ đầu tư thì lái sử dụng công cụ tài chính thái quá, giá đã bị đẩy lên cao, không thể kiểm soát rủi ro nên hậu quả lớn. Trong khi đó, các sản phẩm phù hợp khả năng thanh toán của người mua thì cung khan hiếm cũng như nhu cầu còn lớn”, TS Trần Du Lịch nhấn mạnh.

Thực tế, với sự phát triển nóng và bất cân đối của thị trường ở những năm trước đã để lại nhiều hậu quả không nhỏ. Sau khi trải qua giai đoạn 2008 - 2012 thị trường bất động sản đã bắt đầu vào chu kỳ hồi phục và tăng trưởng mới. Giai đoạn 2015 - 2019 thị trường chứng kiến sự tăng nóng của cả nguồn cung, tiêu thụ và lẫn mặt bằng giá. Nếu so với giai đoạn năm 2015 giá bán bất động sản hiện đã tăng trung bình 2 - 3 lần và thậm chí nhiều nơi có mức tăng từ 7 - 10 lần (tùy vào khu vực).

Nguồn cung tăng mạnh tuy nhiên các sản phẩm chủ yếu vẫn tập trung vào các phân khúc cao cấp và hạng sang, dự án vừa túi tiền dành cho đại đa số người dân ngày càng trở nên khan hiếm và thậm chí là không còn.

Với những diễn biến của thị trường hiện tại với các chuyên gia trong ngành là dự thanh lọc đúng nghĩa. Thời các dự án “cầm đèn chạy trước ô tô” đã đi qua, nhường lại cho những đơn vị có định hướng phát triển bền vững, dự án chuyển pháp lý và xây dựng tốt.

Môi giới vẫn “chốt” giao dịch

Vì sao, bên cạnh những dự án im ắng sức cầu, thậm chí là không xuất hiện bất cứ giao dịch nào trong thời gian đầu năm đến nay thì với một số dự án môi giới vẫn “chốt” được giao dịch?

“Giai đoạn này, niềm tin của người mua bị bào mòn vì những gì đã xảy ra trong thời gian qua. Chính vì thế, họ đã tìm đến những thương hiệu uy tín để có thể yên tâm về năng lực, pháp lý, chất lượng, tiến độ cũng như chính sách…”, một chuyên gia đã nhấn mạnh khi nói về lý do của một số dự án vẫn có giao dịch đều đặn khi thị trường đang gặp khó khăn.

Ghi nhận cho thấy, với một số dự án căn hộ tại TP.HCM vẫn có giao dịch ổn định và thậm chí còn có dự án đột phá khi hấp thụ lên đến hơn 80% rổ hàng ở thời điểm này.

Chẳng hạn như, mới đây, dự án căn hộ MT Eastmark City thuộc Rio Land tại khu vực TP. Thủ Đức giao dịch hơn 60% giỏ hàng vào giai đoạn này. Trước đó, dự án cũng đạt kỷ lục tiêu thụ 1.000 căn mặc dù thị trường khó khăn. Với mức giá giao động từ 42 triệu đồng/m2, đây có thể được xem là lý do dự án thu hút được người mua ở thực.

Tương tự, với dự án Mizuki Park (Bình Chánh); Akari City (Q.Bình Tân) của Tập đoàn Nam Long, trong 2 tuần ghi nhận được giao dịch hơn 60 căn, chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực.

Song với đó, các dự án của chủ đầu tư đến từ nước ngoài có thương hiệu như: Hongkong Land, Keppel Land, Capitaland, Vinacapital,…cũng có giao dịch rất tốt. Chẳng hạn như dự án De La Sol tại quận 4 của Capitaland mỗi ngày có giao dịch trung bình khoảng  3-4 căn với giá trị trung bình 7 tỷ đồng/căn, The Marq của phía Hongkong Land theo ghi nhận tuần qua đã bán 7 căn với giá trị giao dịch giao động từ 20-25 tỷ/căn, hay mới đây, tập đoàn Keppel Land cũng tung ra 100 căn Celesta Nhà Bè thì chỉ trong 1 ngày đã giao dịch lên đến 70% rổ hàng…

Các dự án có tính thanh khoản cao trong giai đoạn khó khăn này đa số đều đến từ các doanh nghiệp đã minh chứng được qua thời gian về tính bền vững trong sản phẩm và uy tín về thương hiệu. Niềm tin quyết định vào sức mua ở thời điểm này. 

“Hiện nay, có 4 yếu tố sẽ giúp tính thanh khoản xuất hiện ở các dự án bất động sản như: thứ nhất, khách ahngf vẫn thích đầu tư vào bất động sản an toàn, thứ hai sản phẩm thật và xây dựng tốt vẫn thu hút được khách mua hàng, thứ ba chủ đầu tư uy tín được ưu tiên lựa chọn. Và cuối cùng giải pháp dòng tiền là tại thời điểm này chính là thứ cần được lưu ý”, một chuyên gia trong ngành nhấn mạnh.

Thời điểm hiện nay, thị trường bất động sản hiện nay đang gặp nhiều khó khăn và đặc biệt là dòng tiền, đây là vấn đề nhiều nhà đầu tư e ngại.  Nắm bắt được những khó khăn của thị trường, Indochina Holding mong muốn góp phần nào đó vào sự phục hồi của thị trường bất động sản, chúng tôi hiện có nhiều dự án có nợ xấu tại các tổ chức tín dụng DATC và VAMC giới thiệu đến các doanh nghiệp với mục đích mang đến cơ hội đầu tư tốt. Bên cạnh đó chúng tôi còn có khả năng huy động vốn với lãi suất thấp nhất từ các quỹ nhằm hỗ trợ khách hàng.

Hoàng Yến (Nguồn sưu tầm)